Вот что делают домовладельцы с арендной платой каждый месяц

Оглавление:

Видео: Вот что делают домовладельцы с арендной платой каждый месяц

Видео: Вот что делают домовладельцы с арендной платой каждый месяц
Видео: 6 ЗИМНИХ СПОСОБОВ ЗАРАБОТКА на… - YouTube 2024, Марш
Вот что делают домовладельцы с арендной платой каждый месяц
Вот что делают домовладельцы с арендной платой каждый месяц
Anonim

Мы много слышим о том, как дорого стоит аренда во многих городах. Но куда идут эти деньги?

В то время как некоторые арендаторы подозревают, что это прямо в карманах жадных помещиков, мы хотели исследовать правду, поэтому мы поговорили с семью помещиками, чтобы узнать их историю.

«Общественность любит позорить помещиков по какой-то причине, но у помещиков гораздо больше расходов и головных болей, чем большинство людей понимают » , сказал Брайан Дэвис, инвестор по недвижимости с 15 объектами аренды и соучредителем блога недвижимости SparkRental.

Марк Фергюсон, риэлтор, инвестор по недвижимости, автор и владелец 14 объектов аренды в Колорадо, согласился: «Хотя некоторым людям может показаться абсурдным платить столько за аренду, помните, что арендодатель должен заплатить намного больше расходов, чем большинство людей думают и даже больше, чем многие помещики думают, что они будут платить ».

Вот главные расходы арендодателей, которые были названы, когда мы спросили, что происходит с той большой арендной платой, которую вы даете им каждый месяц.

Кроме того, у нас есть два примера ежемесячных бюджетов реальных помещиков, чтобы вы могли точно видеть, как выглядят цифры: что-то, чтобы рассмотреть вопрос о том, записываете ли вы ежемесячную арендную плату или думаете об инвестировании в аренду имущества самостоятельно.

1. Ипотека

Если ваш арендодатель все еще платит ипотеку за свое имущество, что многие из них - приличный кусок вашей арендной платы, прямо направляется в банк, чтобы выплатить основную сумму и проценты.

2. Утилиты

Некоторые арендодатели включают коммунальные услуги в аренду, но даже те, кто этого не делает, могут расплатиться за них из своего кармана.

«Когда подразделения заняты, у меня есть арендаторы за электричество, газ, воду, телевидение, телефон и интернет», - сказал Энди Панко, владелец двух однокомнатных квартир в комплексе в Вудбридже, штат Нью-Джерси.

«Даже если устройство пустое, тем не менее, еще нужно электричество, газ и воду. Я должен надеть их на свое имя, когда нет арендаторов ».

3. Страхование

Арендодателям необходимо нести страховку домовладельцев, которая защищает их физическое имущество от несчастных случаев и внезапных потерь из-за таких вещей, как пожар или суровая погода.

Они также должны иметь страхование ответственности, которое защищает их финансовые активы в случае требования об ответственности, например, кто-то подает в суд на них после проскальзывания и падения на ледяной тротуар.

4. Техническое обслуживание и ремонт

Будь то наличные деньги и время, потраченное на самообслуживание или наем подрядчиков, обслуживание и ремонт занимают высокие места в списке расходов арендодателя.

«Большинство домовладельцев могут рассчитывать на 5-20% от арендной платы, получаемой в связи с эксплуатационными расходами», - говорит Фергюсон.

Kaycee Wegener из Rentec Direct разбивает их на два разных типа затрат:

1. фиксированные расходы вы можете заранее оценить, в том числе рутинное обслуживание, такое как очистка, удаление мусора и борьба с вредителями, а также сезонное обслуживание, такое как газонокосилка, удаление снега и очистка желоба

2. различные цены вы можете попытаться сэкономить, но которые могут все же удивить вас, в том числе ремонт и замену устройства, повреждение имущества из-за небрежности или нормального износа и чрезвычайных ситуаций.

«Многие арендаторы не имеют достаточного смысла в отношении того, сколько стоит поддерживать собственность должным образом, только потому, что они еще не являются собственниками», - сказал Деб Томаро, партнер Broker, с RE / MAX Acclaimed Properties.

«Это дерево стоит 1200 долларов для удаления. Эта крыша составляет 8 000 долларов. Этот холодильник составляет 800 долларов. У хорошего помещика есть резервы, чтобы при возникновении чрезвычайных ситуаций они могли быстро их решить и свести к минимуму неудобства их арендатора. Арендодатели, которые просто очищаются каждый месяц, могут не иметь возможности наращивать резервы ».

И даже если у арендодателя есть резерв, плохой год может все еще сильно ударить их.

Ник Боумен, хозяин в Колорадо в течение 15 лет, может рассказать множество рассказов о неприятных сюрпризах, таких как «внезапная замена канализационной линии на $ 6K» и «арендатор, который убегает прямо перед Рождеством и оставляет тепло, чтобы трубы могли замерзнуть, Это такие кошмары, которые могут реально истощить ваш резервный счет ».

5. Сохраняя все до кода

Арендодатели обязаны обеспечить, чтобы их объекты были безопасными для жилья, и это не дешево. Эти «связанные с регулированием расходы», как их называл Дэвис, включают такие вещи, как лицензия на аренду, обязательные проверки и ежегодные регистрационные сборы.

«В Балтиморе, где у меня большая часть моих свойств, - сказал Дэвис, - я должен регистрироваться и платить ежегодные сборы как в штате Мэриленд, так и в городе Балтиморе. Я должен провести инспекцию свинцовой краски между каждой квартирой. Мне жаль, что я не смогу продать часть своих единиц проката, но никто не хочет их за то, что у меня есть; Я был вынужден переоценить свойства, чтобы они соответствовали местным нормам ».

Джеймс Ричардс, брокер с Real Market Realty в Миннеаполисе, штат Миннесота, чувствует боль Дэвиса:

Я был процитирован городом за недостаточно лезвия травы на квадратный дюйм. (Да, на самом деле у них есть инспектор, который ищет такую глупость.) Любой дом, который был построен до 1978 года, должен пройти тест на сдачу в эксплуатацию, когда новый арендатор переезжает, даже если он прошел такую проверку ранее.Стоимость тестов варьируется от 300 до 500 долларов США, не говоря уже о расходах, связанных с получением его в первый раз, и, как правило, от 3000 до 5000 долларов США или более, если для этого необходимы все новые окна.

Ричардс также указывает, что «штрафы [оцениваются] арендодателем, когда арендатор совершает преступление: убирает окрестности, использует слишком много государственных услуг, помещает мусор в контейнер для рециркуляции, позволяет истечь срока действия наклейки номерного знака, не сокращает травы или тротуаров с лопатой и т. д. Домен арендодателя, как правило, выше, чем у преступника ».

6. Налоги и сборы

В дополнение к уплате налога на собственность, арендодатели также должны платить налог за полученный ими доход от аренды.

Хотя они действительно получают некоторые налоговые вычеты, получение этих вычетов часто может стоить сами по себе (см. Следующий пункт).

7. Бухгалтерия и учет

«Арендная собственность пришла с бухгалтерскими и бухгалтерскими головными болями, - сказал Дэвис, - которые стоили как времени, так и денег. Я плачу бухгалтеру и бухгалтеру около 4000 долларов в год, и я все еще трачу от 30 до 40 часов в год, когда я работаю над своей налоговой декларацией ».

8. Плата за управление недвижимостью

Время также имеет ценность, поэтому многие арендодатели считают наиболее эффективным нанять менеджера по недвижимости для повседневной работы с различными арендовыми единицами.

Согласно данным All Property Management, эти сборы могут составлять от 8 до 12% от ежемесячной арендной платы.

9. Оборот и вакансии арендатора

Когда арендаторы уезжают, он поднимает целый новый набор затрат.

«Вакансии - огромные расходы для помещиков, - сказал Дэвис, - особенно на не очень жарких рынках. Владельцы не только должны покрывать ипотеку, не получая доход от аренды; они также, как правило, должны перекрасить весь блок и заменить все ковры. У арендаторов мало стимулов лечить настил или стены изящно, так как владельцам помешать удерживать деньги из залогового депозита, чтобы покрыть эти расходы ».

«Большинство арендодателей будут от 5 до 15% арендной платы за вакансии», - сказал Фергюсон.

10. Маркетинг

И когда дело доходит до поиска кого-то, кто заполняет эти вакансии, арендодатели несут расходы, такие как плата за кредитный отчет, услуги профессионального фотографа за списки и многое другое.

«Я делаю всю свою рекламу и съемку арендаторов, - говорит Панко. «Весь процесс рекламы и отбора может передаваться стороннему агенту по недвижимости; однако они взимают плату, равную арендной плате за один месяц, каждый раз, когда они находят и размещают арендатора ».

11. Юридические сборы

«Надеюсь, у землевладельцев и арендаторов есть здоровые отношения и уважение друг к другу, - говорит Панко, - но если нет и возникают проблемы, вам может потребоваться нанять адвокатов, чтобы проконсультироваться относительно ваших прав и средств защиты в соответствии с вашим договором аренды и государственным законодательством о аренде. В худшем случае вам может потребоваться выселить арендатора. Это длительный и дорогой процесс"

Ричардс может подтвердить это. «Для подачи выселения стоит 340 долларов США только за регистрацию, и вы должны сохранить адвоката по цене от 400 до 500 долларов США за выселение», - сказал он.

«Многие выселения заканчиваются тем, что арендатор получает бесплатного адвоката из какого-либо правительственного агентства для борьбы с выселением. Когда это происходит, требуется больше времени (потерянная арендная плата) и больше стоит на оплату услуг адвоката из-за того, что слух обычно должен произойти. Я потратил целых 1500 долларов, выселяя арендатора ».

Хуже того, он сказал: «Я не могу проводить эффективные проверки, так как бесплатные адвокаты, упомянутые выше, обычно исключают запись арендатора, поэтому даже фоновая проверка не выявит проблем, которые впереди».

Дэвис находится в одной лодке: «В течение любого месяца у меня есть несколько арендаторов, которые пренебрегают платить за аренду. Затем я должен пройти процесс подачи юридических уведомлений, подачи судебных исков в суд, уплаты судебных издержек, в ожидании нескольких месяцев, пока не появится дата суда, - все, выплачивая ипотеку на имущество и не получая ни копейки от арендаторов «.

Ломать все это

Итак, что же все это похоже на месяц?

Фергюсон представил этот пример того, какие типичные расходы могут быть похожи на подразделение в пригородной колорадской области, которое арендует 1500 долларов в месяц:

  • Ипотечный платеж: 750 долларов США в месяц
  • Налоги: от $ 100 до $ 500 в месяц
  • Страхование: от 50 до 150 долларов США в месяц
  • Плата за HOA: до 500 долларов США в месяц (применимо только к его квартирам, входящим в ассоциацию домовладельцев)
  • Техническое обслуживание: от 75 до 300 долларов США в месяц
  • Вакансии: от 75 до 225 долларов США в месяц

«Когда вы добавляете все эти затраты в уравнение, - подытоживает Фергюсон, - ежемесячные расходы составляют $ 1050 - $ 2,425 в месяц за 1500 долларов в месяц в аренду».

Ричардс дал эту разбивку одного из своих свойств в Миннеаполисе:

  • Налоги на недвижимость: 300 долларов США в месяц
  • Арендная плата: 100 долларов США в месяц
  • Сертификация печи: 25 долларов США в месяц
  • Страхование: 100 долларов США в месяц
  • Штрафы / соответствие требованиям / городской бюджет расходов: 200 долларов США в месяц

«На это имущество я собираю 1250 долларов в месяц», - говорит он. «Минус выше расходов, что оставляет мне 525 долларов США для оплаты ипотеки, обслуживания, оборотов и т. Д. Между тем, правительство зарабатывает 400 долларов в месяц и увеличивает многие из моих других расходов».

В то время как Ричардс хочет, чтобы он мог взимать меньше за некоторые из своих проката, его руки часто связаны с расходами, которые находятся вне его контроля. «Мысль о том, что помещик« богата », поэтому будет потреблять все эти расходы, является абсурдным», - сказал он откровенно.

«Он или она заняты бизнесом, чтобы заработать деньги. Любые понесенные расходы будут переданы арендатору в виде более высокой арендной платы. Поскольку мы все в одной лодке, я не буду выставлять себя вне рынка. Я бы скорее потратил меньше на хорошего арендатора и поэтому с радостью снизил бы мою арендную плату, если бы вышеуказанные затраты не были частью уравнения ».

Ваш поворот: арендаторы, это заставляет вас смотреть на вашу арендную плату разные? Хозяева, есть ли другие расходы, которые вы бы добавили в этот список? Если вы думаете о том, чтобы стать помещиком, эти цифры заставляют вас пересмотреть?

Келли Гурнетт - независимый блоггер, писатель и редактор, который руководит блогом «Корделия», который рассказывает о своих попытках избавить свою жизнь от вещей, которые не имеют значения, и больше сосредоточиться на том, что делает. Следуйте за ней в Twitter @CordeliaCallsIt.

Рекомендуемые: