Если вы покупаете дом или продолжаете арендовать? Вот как решить

Оглавление:

Видео: Если вы покупаете дом или продолжаете арендовать? Вот как решить

Видео: Если вы покупаете дом или продолжаете арендовать? Вот как решить
Видео: Купил 500 УКРАДЕННЫХ БАНКОВСКИХ КАРТ в ДАРКНЕТЕ и СНЯЛ ВСЕ ДЕНЬГИ.. 2024, Марш
Если вы покупаете дом или продолжаете арендовать? Вот как решить
Если вы покупаете дом или продолжаете арендовать? Вот как решить
Anonim

Когда мы жили в Тусоне, штат Аризона, мы с женой проходили мимо симпатичного домика, который нам нравился. Это было продано за 150 000 долларов, что, по словам «рынка», было справедливой (в начале 2006 года), но мне это показалось неправдоподобным. Я подсчитал, что платежи по кредитам, налоги, страхование, водоснабжение и техническое обслуживание (все, что мы не платили в качестве арендаторов) составляли 1 125 долларов США в месяц. Но дома, подобные этому, арендовали за 700 долларов в месяц - экономия в размере 5 100 долларов в год!

Вы можете догадаться об остальной части истории. Пузырь вспыхнул, и через пару лет дома в этом районе продавались за менее чем 100 000 долларов. Я рад, что мы решили подождать. Позже было разумно покупать. Фактически, у нас было шесть домов за последние десять лет, и мы предпочитать будучи домовладельцами, но там находятся когда имеет смысл быть арендатором.

Готовы ли вы купить дом?

При снижении цен и аренде выше, вам может быть интересно, если Теперь это хорошее время, чтобы прекратить аренду и начать покупки дома. Эксперты говорят «да», но основывают свои аргументы на предположениях, которые не обязательно имеют отношение к ваш ситуации, как я объясню.

Во-первых, вы готовы купить дом? Спросите себя, если:

  • У вас достаточно денег для первоначального взноса
  • У вас достаточно денег для закрытия и перемещения
  • Вы знаете, что на самом деле стоит иметь дом
  • Вы можете справиться с большими сюрпризами, связанными с владением домом
  • Вы готовы ко времени и работе по уходу за домом

Хорошо, поэтому у вас есть деньги, сэкономленные для первоначального взноса, и вы достаточно хорошо планируете заменять этот нагреватель, когда он внезапно умирает в середине зимы. Вы даже любите косить траву, чистые желоба и лопатой снег. Вы хотите собственный дом, но, возможно, вы также хотите, чтобы он имел финансовое значение. Читай дальше…

Покупка или аренда: что говорят эксперты

Trulia's Rent Versus Buy Report показывает, что покупка будет значительно дешевле, чем аренда. Для 100 метровых зон, используемых в их расчетах, покупка на 38% дешевле, чем аренда . Они говорят: «Покупка колеблется от 5% дешевле, чем аренда в Гонолулу до 66% дешевле, чем аренда в Детройте».

Другими словами, сейчас дешевле покупать в каждом крупном городе США и, предположительно, в небольших городах. Но ждать…

Это не такой простой расчет

Каждый отчет такого типа и каждый калькулятор «покупать или сдавать» основываются на предположениях о том, как долго вы будете жить в доме (7 лет в этом отчете), ваш первоначальный взнос (20%) и ваша процентная ставка (3,5%). Я нашел отчет Трулии достаточно тщательным. Это даже обеспечило затраты на обслуживание, что покупатели впервые покупатели часто упускают из виду при сравнении покупки с арендой.

С другой стороны, некоторые предположения могут не иметь смысла для вашей ситуации. Например, методология Трулии включает корректировки размера. В докладе говорится:

«Нельзя сравнивать среднюю арендную плату и среднюю цену домов на рынке. Это будет вводить в заблуждение, потому что свойства для сдачи в аренду и для продажи очень разные: самое главное, дома для продажи на 47% больше, в среднем, чем аренда ».

Так что с некоторой корректировкой (детали скудны), это может быть дешевле квадратной ногой покупать. Но это уместно? Ваш реальный варианты могут быть большой квартирой площадью 800 квадратных футов недалеко от центра города за общую ежемесячную стоимость в размере 1000 долларов США за дом площадью 1800 квадратных футов в пригороде с общей ежемесячной стоимостью 1500 долларов США. Квартира будет меньше на 6000 долларов в год, хотя стоимость «квадратной ноги» на 66% выше. И, возможно, нет больших зданий площадью 800 квадратных футов, чтобы сравнить вашу квартиру.

Значение размера зависит от компоновки. Место, тип дома, размер сада и качество строительства тоже. Но сложно вставлять такие факторы в формулу . Как вы сравниваете большой двор с соседством с Starbucks или гаражным мастерским, чтобы быть рядом с автобусной линией? Как вы сравниваете обязанности домовладения с простотой сдачи в аренду?

Это личные, ситуативные и часто интуитивные вычисления. И их могло быть много. Например, вам может быть лучше арендовать, если …

  • Есть хороший шанс, что вы будете двигаться в течение нескольких лет
  • Первоначальный взнос займет все ваши сбережения
  • Вы никогда не сэкономите деньги на большие непредвиденные расходы
  • Вы ненавидите работу и заботу о доме
  • Ваша рабочая ситуация неустойчива
  • Вы любите жить рядом с действиями

А также вам может быть лучше покупать, если …

  • Вы ожидаете, что размер вашей семьи будет расти
  • Вы хотите играть на растущих ценах и планировать продажу за прибыль
  • Вы не откладываете деньги, даже если вы экономите
  • Вы хотите домашних животных, и это затрудняет поиск
  • Вы хотите домашний бизнес, который нельзя запустить из квартиры

Если вы готовы покупать, и даже если финансовый аспект очень важен, вы должны делать расчеты в каждом конкретном случае. Поэтому взгляните на дома, которые соответствуют вашим минимальным личным критериям, а затем сделайте следующие оценки (используя ваши лучшие догадки):

  1. Продолжительность пребывания в той местности, где вы сейчас живете: _.
  2. Расходы на аренду жилья (аренда, коммунальные услуги и т. Д.) За эти временные рамки, исходя из вашей текущей арендной ставки а также догадываться о будущих увеличениях, для общая стоимость аренды : _.
  3. Общие расходы на дом, который вы рассматриваете (затраты на закрытие, платежи, налоги, страхование, коммунальные услуги, обслуживание и т. Д.) За тот же период: _.
  4. Прогнозируемый авансовый платеж: _.
  5. Цена, которую вы получите при продаже своего дома, исходя из разумной оценки вашего района (исторически это было 3-5% ежегодно в США): _.
  6. Затраты закрытия; вы можете использовать показатель Trulia в 8% от продажной цены: _.
  7. Остальное равновесие, которое вы должны, когда вы продаете свой дом; вы можете использовать калькулятор остаточного баланса: _.
  8. Вычтите суммы на строках 6 и 7 из строки 5, чтобы получить чистую выручку от закрытия: _.
  9. Вычитайте строку 4 (ваш первоначальный взнос) из строки 8, чтобы узнать, сколько средств вы приобретете: _.
  10. Вычитайте строку 9 из строки 3, чтобы получить ваша общая стоимость : _.
  11. Сравните строку 10 (стоимость, которой она принадлежит), к строке 2 (стоимость аренды), чтобы увидеть, что ниже.

Если быть точным, вам нужно делать эти расчеты для каждого дома, на котором вы смотрите. И да, может произойти крушение жилья через год после покупки. Опять же, цены могут расти так быстро, пока вы сдаете в аренду, вы не сможете покупать снова на протяжении десятилетий.

Вы рискуете покупать или сдача в аренду, а приведенные выше вычисления связаны с большим количеством угадываний. Но они дают вам место для начала. Давайте рассмотрим один пример, просто чтобы посмотреть, как запускать числа …

Вы ожидаете остаться в городе шесть лет, и вы платите арендную плату в размере 800 долларов США в месяц. Вы оцениваете, что коммунальные услуги в среднем составят 100 долларов в месяц в будущем, а арендная плата возрастет до $ 850 и $ 900 за два и четыре года. Вы платите 200 долларов ежегодно за страхование арендатора. Стоимость аренды:

  • Арендная плата: 61 200 долл. США (800 долл. США на 24 месяца, 850 долл. США на 24 месяца, 900 долл. США на 24 месяца)
  • Коммунальные услуги: 7 200 долларов США (100 долларов США 72 месяца)
  • Страхование: 1200 долл. США (200 долл. США раз в шесть лет)

Общая стоимость аренды: 69 600 долл. США

Вы можете купить дом, который вам нравится, за 180 000 долларов с 36 000 долларов вниз, заимствуя баланс в размере 144 000 долларов США на уровне 4,5% при ипотечном кредите на 30 лет. Платеж будет составлять 730 долларов США в месяц, и вы ожидаете 3% -ной оценки, по цене продажи около 215 000 долларов за шесть лет.

Это больше, чем ваша квартира, и вы платите свой собственный счет за воду, поэтому коммунальные услуги будут работать 260 долларов США в месяц, страхование 950 долларов США ежегодно и налоги около 2500 долларов США. Вы оцениваете ремонт и техническое обслуживание около 200 долларов в месяц. Вот цифры:

  • Затраты на закрытие: 3600 долл. США (включая расходы по кредитам)
  • Платежи: 52 560 долл. США (730 долл. США в месяц раз в 72 месяца)
  • Налоги на имущество: 15 000 долл. США (2500 долл. США в год в течение шести лет)
  • Страхование: 5 700 долл. США (950 долл. США в год в течение шести лет)
  • Коммунальные услуги: 18 720 долл. США (240 долл. США в месяц 72 месяца)
  • Техническое обслуживание: 14 400 долл. США (200 долл. США в месяц раз в 72 месяца)
  • Общие расходы до приобретения капитала: 109 980 долл. США (все вышеперечисленное)
  • Цена продажи: 215 000 долл. США (180 000 долл. США 3% годовых в течение шести лет)
  • Затраты на закрытие: 17 200 долл. США (8% от продажной цены в размере 215 000 долл. США)
  • Остаток задолженности: 128 360 долларов США (после 72 платежей)
  • Чистая прибыль при закрытии: 69 440 долл. США (215 000 долл. США за вычетом остатка по кредиту и закрытия)
  • Чистый прирост капитала: 33 440 долл. США (чистые закрытые поступления за вычетом первоначального первоначального взноса)

Общая стоимость владения домом: 76 540 долларов США (общие расходы за вычетом прироста капитала)

Чтобы это было просто, эти расчеты не включают «альтернативные издержки» вашего первоначального взноса (вы могли бы вложить его в другое место, если бы продолжали арендовать), поэтому стоимость владения даже немного выше, чем в этом примере.

Кроме того, небольшие изменения в ваших предположениях могут иметь большое значение. Например, если дом ценится на 4% в год, вместо 3%, стоимость владения будет всего лишь 65 500 долларов - меньше, чем стоимость аренды.

Последнее предложение: если вы действительно не умеете экономить деньги, и это стоит немного больше, чтобы покупать вместо аренды, идите домой и получите дом. Собственный капитал, который вы строите, будет своего рода планом с принудительной экономией, поэтому, по крайней мере, у вас будет что-то в будущем.

Ваш поворот: что вы думаете о покупке и аренде, и в каком направлении вы, вероятно, пойдете?

Стив Гиллман - автор «101 странных способов заработать деньги» и создатель EveryWayToMakeMoney.com. Он был репо-человеком, певцом-поворотником, оценщиком поисковых систем, флиппером для дома, водителем трамваев, сервером процессов, причудливым присяжным заседателем и крупье рулетки, но из более чем 100 способов, которыми он зарабатывал, письмо является его любимым (до сих пор),

Рекомендуемые: