Сколько вы оплачиваете дома, можете ли вы ДЕЙСТВИТЕЛЬНО позволить себе?

Оглавление:

Видео: Сколько вы оплачиваете дома, можете ли вы ДЕЙСТВИТЕЛЬНО позволить себе?

Видео: Сколько вы оплачиваете дома, можете ли вы ДЕЙСТВИТЕЛЬНО позволить себе?
Видео: Гордон – от «Закрытого показа» до «Мужское/Женское» (English subs) 2024, Марш
Сколько вы оплачиваете дома, можете ли вы ДЕЙСТВИТЕЛЬНО позволить себе?
Сколько вы оплачиваете дома, можете ли вы ДЕЙСТВИТЕЛЬНО позволить себе?
Anonim

На недавней предпринимательской конференции, на которой мне было предложено посидеть на гостевой панели, нашей группе был задан очень хороший вопрос молодой студенческой коллегией по поводу платежей по ипотечным кредитам. Характер вопроса заключался в следующем:

Мои родители всегда советовали мне о том, какую часть оплаты дома я могу себе позволить, исходя из процента моей зарплаты. Но я знаю, что правила изменились с тех пор, как у меня родилось время, а тем более с финансового кризиса с 2008 года. Каков приблизительный процент, который рекомендуется для выплаты ипотечного кредита в сравнении с их валовым доходом?

Вау! Какой великий вопрос. Моя первоначальная мысль, когда я впервые услышала этот вопрос, была: «Насколько лучше было бы финансово, если бы больше людей задавали такие вопросы?»

Ответ: намного, намного лучше.

Переход к книгам

Не имея возможности вспомнить точные соотношения, первое, что я знал, чтобы проверить, были мои учебные материалы CFP®. Еще на моей книжной полке для подобных ситуаций я направился в главу «Управление денежными потоками и задолженностью», чтобы найти свой ответ. В моем учебном пособии речь идет о наиболее часто используемом соотношении управления долгом, коэффициент потребительского долга «. Это отношение ежемесячных платежей по потребительским долгам к ежемесячному нетто (или после уплаты налогов). В этом случае потребительский долг относится ко всему, кроме вашего домашнего платежа.

Пожалуйста, обратите внимание: Общим правилом в мире финансового планирования является то, что это соотношение не должно превышать 20%.

В дополнение к коэффициенту потребительского долга, другое соотношение может использоваться для определения того, насколько устойчиво финансовое положение домохозяйства. Это соотношение включает весь ваш долг, включая ваш жилищный долг, в процентах от общей суммы долга. Вот процент, который эти отношения не должны превышать:

  • 28% валового ежемесячного дохода на жилищные расходы, такие как арендная плата или ежемесячная выплата ипотечного кредита, включая выплаты по основной и процентной ставке по ипотеке, налоги на имущество и страховую премию домовладельца (PITI)
  • 36% валового дохода по общей задолженности, включая расходы и потребительский долг.

Напоминаем, что вы не должны превышать эти проценты.

Пример соотношения долговых обязательств (это тестовый вопрос на экзамене CFP®):

Джон составляет 80 000 долларов в год в качестве инженера. В настоящее время он экономит 10% в плане своей компании 401k. Он живет в скромном доме, где его ежемесячный платеж по ипотечным кредитам составляет 1 500 долларов США, включая налоги и страхование. Исходя из этого, каково соотношение доходов Джона, которое связано с расходами на жилье?

Помните, что отношение включает «валовой доход», поэтому тот факт, что он откладывает 8000 долларов в свои 401 тыс., Не имеет значения. В его случае соотношение расходов на жилье составляет 22,5% (1500 долл. США, разделенное на 6 666 долл. США - его ежемесячный доход).

Хорошо, теперь, когда у нас было приличное представление о том, что финансовые планировщики считают подходящим процентом вашего ипотечного платежа для вашего валового дохода, я подумал, что было бы аккуратно получить мнение с другой точки зрения.

Как связаться с The Banker

Я связался с моим банкиром, который сыграл важную роль, помогая нам подготовиться к тем мерам финансирования, которые нам необходимы, чтобы построить наш первый дом. Джон Стритер, с Народным Национальным Банком уже более 25 лет работает в ипотечной индустрии, поэтому я знал, что он может пролить свет на то, как индустрия развивалась на протяжении многих лет.

Прежде чем он начнет здесь, некоторые из наиболее распространенных терминов и их определений в отрасли:

  • PITI - основная сумма / проценты / налоги / страхование
  • PTI - оплата дохода
  • MOTI - ежемесячные обязательства, включая налоги и страхование (например, страхование и страхование домовладельцев)
  • DTI - задолженность перед доходом
  • Соотношение PITI и PTI одинаковое, а также отношение «front-end ratio».

Коэффициент MOTI и коэффициент DTI одинаковы и часто называются «обратным отношением». Они взаимозаменяемы, это просто зависит от того, с кем вы говорите, к чему они привыкли. То, с кем вы говорите, будет либо использовать PITI, и MOTI вместе, либо PTI и DTI вместе, либо front-end и back-end вместе, поскольку они обсуждают эти отношения. Очень редко кто-то не будет использовать их в одной из этих трех групп.

Ясно, как грязь? Хорошо 🙂 Для нашего обсуждения я буду использовать PTI (оплата доходам) и DTI (задолженность к доходу).

Эволюция коэффициентов ипотеки

Я уверен, что отношения развились, начиная с гораздо меньшего числа, но в качестве ориентира я занимаюсь ипотечным бизнесом с 1985 года, и именно здесь начнется мое обсуждение.
Я уверен, что отношения развились, начиная с гораздо меньшего числа, но в качестве ориентира я занимаюсь ипотечным бизнесом с 1985 года, и именно здесь начнется мое обсуждение.

Когда андеррайтинг по ипотечным кредитам 25 лет назад, отношения, которые мы использовали, составили 25% PTI (выплата дохода) и 35% DTI (задолженность к доходу). Кредиты были оформлены вручную кредитным офицером и обычно одобрены либо комбинацией двух кредитных офицеров, либо кредитного комитета. Соотношениям редко разрешалось превышать это, но системы были сделаны, чтобы делать исключения. Где-то в конце 80-х / начале 90-х годов коэффициенты выросли до 28% PTI и 36% DTI для обычных кредитов и займов Gov't (FHA, VA, USDA-RD) составили 29% PTI и 41% DTI (кредиты Gov't ПИГО - МОТИ). Официально, для ручных кредитов, эти два набора коэффициентов (28/36 и 29/41) все еще существуют.

Взрыв 90-х годов

Взрыв начался в начале 90-х годов, когда показатели FICO стали преобладающими в отрасли, и возникли три крупных национальных кредитных бюро (часто называемых репозиториями). До этого банк запрашивал бы ипотечный кредитный отчет (RMCR) от местного агентства по обслуживанию кредитов,

Местное агентство кредитных услуг обычно привязывается к одному из национальных репозиториев. Например, на протяжении многих лет у нас было местное агентство, расположенное в Mt Vernon, которое было связано с филиалом TransUnion в Сент-Луисе. Большинство кредиторов в Южном Иллинойсе использовали эту услугу, поэтому почти все в нашей области использовали отчеты Trans Union.

По мере увеличения возраста компьютеров и появления оценок FICO все небольшие региональные агентства кредитных услуг закрылись, потому что банки могли получать кредитную информацию через компьютерную загрузку из одного из основных хранилищ (TransUnion, Equifax и Experian).

В очень коротком порядке хранилища начали предлагать отчет «tri-merge», что означает, что они подключили свой компьютер и объединили информацию клиента и сообщили об этом в одном сжатом отчете, а не в трех разных отчетах. Поэтому к середине 90-х годов андеррайтинг на вторичном рынке начал требовать отчета «три-слияния», чтобы иметь полное представление о кредитной истории заемщика.

Не забывайте Фредди и Фанни

Все это приводит к середине 90-х годов, когда Фредди Мак и Фанни Мэй разработали компьютерные модели для андеррайтинга под названием «Автоматизированные системы андеррайтинга» или AUS. Фредди Мак назвал там «Loan Prospector» (LP), а Fannie Mae назвал «Настольный андеррайтер» (DU).
Все это приводит к середине 90-х годов, когда Фредди Мак и Фанни Мэй разработали компьютерные модели для андеррайтинга под названием «Автоматизированные системы андеррайтинга» или AUS. Фредди Мак назвал там «Loan Prospector» (LP), а Fannie Mae назвал «Настольный андеррайтер» (DU).

Эти системы были способны оценивать клиентов на основе кредитного балла, кредитной истории, суммы непогашенных кредитов, лимитов кредитных карт и балансов кредитных карт, соотношения стоимости кредита, коэффициента PTI и коэффициента DTI.

По сей день точные скоринговые модели как для кредитных баллов, так и для AUS являются секретными секретами, и, как кредиторы, мы можем только догадываться о том, что некоторые из крупных факторов входят в эти модели. Нам говорят, что модели содержат несколько факторов, но те, которые я изложил, очевидны. С помощью этих моделей AUS заемщик был забит как Accept или предосторожность.

Признайте, что если бы вся информация была подтверждена, клиент был одобрен для продажи Фанни и Фредди. Предупреждение требует ручного гарантированного кредита, используя старые стандарты андеррайтинга с коэффициентами 28/36. С появлением AUS Fannie и Freddie позволили своим моделям расширить коэффициенты до 33% PTI и 40% DTI.

Для Fannie / Freddie не потребовалось несколько лет, чтобы точно настроить свои модели на основе доступа к статистической информации, которую они и кредитные бюро получали по вероятности дефолта, объединяя информацию о кредитных баллах с информацией AUS. Так что очень скоро мы смогли подписать заемщиков, используя AUS, с коэффициентами 33/45, а затем 35/49.

Watch Out: Здесь Comes Sub-prime

К началу 2000 года взорвались несоответствующие или то, что мы называем «субстандартными» кредиторами. Используя собственные гибридные модели AUS (называемые Desktop Originator, «DO»), мы увидели, что индустрия начинает игнорировать отношение PTI, а коэффициент DTI - до 55%.
К началу 2000 года взорвались несоответствующие или то, что мы называем «субстандартными» кредиторами. Используя собственные гибридные модели AUS (называемые Desktop Originator, «DO»), мы увидели, что индустрия начинает игнорировать отношение PTI, а коэффициент DTI - до 55%.

Субстандартные кредиторы утверждают, что заемщики с коэффициентами DTI достигают 60-70%.

Это было не так давно, я думаю, к 2003 году, Fannie и Freddie были настолько уверены в своих моделях AUS, что они начали процесс «отказа от отношения». Если их модель AUS набрала клиента как Accept, вы можете игнорировать отношения PTI и DTI.

Их утверждение заключается в том, что LP & DU учитывали отношения клиентов наряду с другими факторами при определении вероятности дефолта. Таким образом, у вас были клиенты с высоким кредитом и крупным капиталом, которые теоретически могут быть одобрены со 100% DTI. Таким образом, открытие двери для всех кредитов «без дохода - без активов» и «заявленных доходов».

Здесь приходит пузырь

К 2007 году пузырь на рынке жилья начал течь, и хотя мы все еще работали на отказах от соотношения, вы могли видеть, что модели AUS начинают затягиваться на коэффициент DTI и редко получат Принять выше 55%. В 2008 году мы все знаем, что пузырь пузыря на рынке упал на рынке, и по мере ухудшения рынка каждый месяц Fannie & Freddie тонко настраивала свои модели AUS почти ежемесячно. В очень коротком порядке мы видели, что коэффициент DTI уменьшен до 49%, а затем 45%.

Долговые коэффициенты для современного дня

Сегодня у нас на самом деле есть много разных отношений. Стандартом для ручного андеррайтинга является 28% PTI и 36% DTI по обычным кредитам и 29% / 41% для государственных займов.

Примечание редактора: Мне смешно, что коэффициенты прибегают к исходным соотношениям, найденным в моих руководствах по CFP®.

Для андеррайтинга AUS PTI по-прежнему отказывается, если мы получим Accept в нашем профиле AUS. Для заемщиков с высокими кредитными баллами и 20% или более эквити допустимый DTI может достигать 49%. Для консолидации рефинансирования или рефинансирования наличными максимально допустимый DTI составляет 45%. Для заемщиков с долей менее 20%, для которых требуется PMI, максимально допустимое значение составляет 42%, но в тех случаях, когда кредитный рейтинг превышает 740, компания PMI может дать отказ и разрешить до 45%.

Это дает вам мою историю в ипотечной индустрии. Если вы все это поймете, то есть некоторые ипотечные компании, которые хотели бы нанять вас. За последние два года я видел больше изменений, которые я видел за десять лет до 2008 года. С компьютерами, которые все еще собирают статистику вероятности вероятности заемщиков по умолчанию, мы продолжим рассматривать развитие отрасли.

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

Я хочу поблагодарить Джона за то, что он делился своим опытом ипотечной индустрии в течение последних двух с половиной десятилетий. Я думаю, что самый большой отход от этого прост: жить в своих средствах , Просто потому, что вам разрешено брать больше, это не значит, что вам нужно. В этом случае здравый смысл должен вступить в игру. Доверяйте свою кишку, прежде чем принимать ипотечный платеж, который потенциально может стереть вас.

Рекомендуемые: